Sí, en Nevada se puede demandar a una asociación de propietarios por lesiones sufridas en un área común cuando la asociación era responsable de dicho espacio y no reparó ni advirtió sobre un peligro que conocía o que debería haber detectado. Una acera agrietada, una puerta que se cierra de golpe, una luz de la escalera que lleva semanas apagada: si la asociación de propietarios lo controla, puede ser considerada responsable.
Si vives en la comunidad, esto puede resultar incómodo. Pagas cuotas. Quizás conozcas a los miembros de la junta directiva. Tal vez te preguntes si presentar una reclamación implica demandar a tus vecinos. No es así. A continuación, te explicamos quién es realmente responsable en una comunidad con asociación de propietarios en Las Vegas, quién paga y qué argumentará la aseguradora de la asociación.
¿Se puede demandar a una asociación de propietarios por lesiones? Sí, si hubo negligencia.
Una asociación de propietarios no es automáticamente responsable solo porque alguien se lesione en su propiedad. Al igual que cualquier propietario en Nevada, la asociación tiene el deber de brindar un cuidado razonable a las personas que se encuentran legalmente en el lugar, incluidos los residentes, los invitados y los repartidores.
Una reclamación contra una asociación de propietarios generalmente debe demostrar cuatro cosas:
- Tipo de carga: La asociación de propietarios era responsable del mantenimiento de la zona donde usted resultó herido.
- Tenga en cuenta: La asociación de propietarios conocía el peligro, o lo habría detectado con inspecciones razonables.
- Incumplimiento: No reparó el peligro ni advirtió a la gente sobre él en un plazo razonable.
- Daños y perjuicios: Ese fallo le causó lesiones y pérdidas reales, como gastos médicos, pérdida de ingresos y dolor.
La atención prestada suele ser clave para ganar o perder estos casos. Una raíz de árbol que lleva dos años levantando la acera es un caso muy distinto al de un derrame que ocurrió cinco minutos antes de que usted pasara por allí.
¿Quién es responsable en una comunidad con asociación de propietarios? Depende de quién controle el lugar.
El nombre en la puerta de la comunidad no siempre corresponde a quien paga. En las comunidades con asociación de propietarios, la responsabilidad recae sobre el control, la misma cuestión que subyace en todas las reclamaciones por responsabilidad civil en Las Vegas . La declaración registrada de la comunidad, generalmente denominada CC&R, suele especificar quién se encarga del mantenimiento de qué.
La Asociación de Propietarios (Elementos Comunes)
Las áreas que la asociación posee o administra para todos se denominan elementos comunes, y su mantenimiento suele ser responsabilidad de la asociación de propietarios. En una comunidad típica de Las Vegas, esto incluye senderos y caminos, calles privadas dentro del complejo, casas club y gimnasios, escaleras compartidas en edificios de condominios, áreas verdes, iluminación de áreas comunes y puertas de acceso.
Si te resbalas o tropiezas en un pasillo o escalera de una zona común , como por ejemplo un adoquín levantado en un complejo de casas adosadas en Henderson o un escalón roto en un edificio de apartamentos en Spring Valley, la asociación de propietarios suele ser el primer lugar donde buscar.
Asociaciones Maestras y Subasociaciones
Muchas comunidades planificadas, como Summerlin, Mountain's Edge y Southern Highlands, cuentan con varias asociaciones de propietarios (HOA) superpuestas. Una asociación principal puede encargarse de los parques, senderos y el paisajismo perimetral, mientras que una asociación secundaria o subasociación gestiona las calles y los accesos dentro del vecindario.
Cuando alguien resulta herido, cada asociación puede culpar a la otra. Los documentos que rigen el caso y los contratos de mantenimiento determinan cuál controlaba el lugar exacto donde ocurrió la caída.
La empresa de gestión de comunidades
La mayoría de las asociaciones de propietarios de Nevada contratan a una empresa de administración profesional para que se encargue de las operaciones diarias, como las inspecciones, las órdenes de trabajo y la programación de proveedores. Si un residente reporta una luz rota y la empresa de administración tarda un mes en atender la orden de trabajo, el administrador puede compartir la responsabilidad con la asociación.
Contratistas que la asociación de propietarios contrata
Los paisajistas, las empresas de reparación de portones, los proveedores de iluminación y las empresas de seguridad pueden ser responsables de los peligros que crearon o que no repararon según sus contratos. Un aspersor que empapa el mismo camino todas las mañanas, o una barrera de portón que un proveedor "reparó" y que se abre constantemente, pueden involucrar al contratista en la reclamación junto con la asociación de propietarios.
El propietario o arrendador de la unidad
El mantenimiento de las áreas comunes dentro de su propia unidad es generalmente responsabilidad del propietario, no de la asociación de propietarios. La zona gris la constituye lo que la ley de Nevada denomina elementos comunes limitados: espacios como un balcón, patio o plaza de aparcamiento asignados que forman parte del área común, pero están reservados para una sola unidad. Quién se encarga de su mantenimiento depende de la declaración de la asociación de propietarios.
Si alquilas en una comunidad con asociación de propietarios, nuestra guía sobre cómo demandar a un propietario por lesiones en Nevada cubre esa relación. Los inquilinos de un complejo más grande pueden encontrar un desglose completo de quién es responsable por una lesión en un complejo de apartamentos en Las Vegas.
El condado o la ciudad
No todas las aceras cercanas a su comunidad pertenecen a la asociación de propietarios. Las aceras o calles públicas fuera de la urbanización suelen ser mantenidas por el condado de Clark o por las ciudades de Las Vegas, Henderson o North Las Vegas. Las reclamaciones contra entidades gubernamentales se rigen por normas diferentes, incluyendo un límite de indemnización de 200 000 dólares por reclamante y la prohibición de daños punitivos. Determinar si el lugar es público o privado es una de las primeras cosas que un abogado verifica.
Demandar a tu propia asociación de propietarios: ¿Quién paga realmente?
Esta es la pregunta que realmente se hacen la mayoría de los propietarios. Dos normas de Nevada la responden.
En primer lugar, una reclamación por un daño causado por la asociación se interpone contra la asociación misma, no contra los propietarios individuales. Ser propietario de una vivienda no hace que sus vecinos sean personalmente responsables de las lesiones ocurridas en las zonas comunes.
En segundo lugar, Nevada exige que las asociaciones de propietarios (HOA) cuenten con un seguro de responsabilidad civil general, en la medida en que esté razonablemente disponible, que cubra las lesiones corporales relacionadas con las áreas comunes. En la práctica, la aseguradora de la asociación suele defender la reclamación y pagar cualquier indemnización o veredicto, hasta los límites de su póliza.
Eso no significa que una reclamación no tenga ningún impacto en la comunidad, ya que las primas y los deducibles son reales. Pero no le estás pidiendo a un vecino que te extienda un cheque. Estás utilizando un seguro que tus cuotas ya ayudan a pagar, una cobertura que existe precisamente para esta situación.
¿Es fácil demandar a una asociación de propietarios? ¿Qué argumentará la aseguradora de la asociación?
Demandar a una asociación de propietarios no es sencillo, principalmente porque la reclamación la gestiona una compañía de seguros que defiende estos casos a diario. Glen Howard trabajó durante años como abogado defensor de aseguradoras antes de fundar Howard Injury Law, por lo que conoce estos argumentos desde dentro. Cabe esperar algo parecido a lo siguiente.
“No lo sabíamos”
Sin aviso previo, no hay responsabilidad. Esa es la defensa principal. La contraargumentación se basa en los registros: quejas de residentes anteriores, órdenes de trabajo, actas de reuniones de la junta directiva, correos electrónicos a la empresa administradora y registros de inspección. Estos registros pertenecen a la asociación y pueden perderse o sobrescribirse, por lo que solicitarlos con anticipación es fundamental. Nuestra guía sobre cómo probar la responsabilidad en un caso de resbalón y caída explica cómo se demuestra el aviso previo.
“Eso no nos corresponde mantenerlo”
La asociación de propietarios puede alegar que la zona pertenece a la asociación principal, al propietario de la unidad, a un contratista o al condado. A veces es cierto. Otras veces es una táctica dilatoria. Los estatutos, los planos y los contratos de mantenimiento aclaran la cuestión.
“Era algo abierto y obvio”
Las aseguradoras suelen basarse en este argumento. Sin embargo, según la ley de Nevada, un peligro evidente no impide automáticamente una reclamación. Es un factor a considerar para determinar si la asociación de propietarios actuó razonablemente y cómo se comparte la responsabilidad entre la asociación y la persona lesionada.
“No estabas mirando por dónde caminabas”
Nevada aplica el principio de negligencia comparativa modificada. Aún puede obtener una indemnización si tuvo parte de la culpa, siempre y cuando su porcentaje no supere la culpa combinada de las partes demandadas. En ese caso, la indemnización se reducirá en función de su porcentaje. Obtenga más información sobre cómo afecta el principio de negligencia comparativa en Nevada a una reclamación.
Queja ante la asociación de propietarios vs. reclamación por lesiones: dos cosas diferentes.
Muchas personas buscan cómo presentar una queja contra su asociación de propietarios después de sufrir un accidente. Nevada cuenta con un proceso de quejas: la Oficina del Defensor del Pueblo para Comunidades de Interés Común, que forma parte de la División de Bienes Raíces de Nevada, recibe quejas sobre juntas directivas y documentos que rigen la comunidad. Este proceso existe para resolver disputas comunitarias. No está diseñado para pagar sus gastos médicos ni salarios perdidos.
Una reclamación por lesiones se tramita a través de la aseguradora de responsabilidad civil de la asociación de propietarios y, si no se resuelve, mediante una demanda judicial. Nevada también exige que ciertas disputas entre asociaciones de propietarios, principalmente las relacionadas con los estatutos o las cuotas, se sometan a mediación o arbitraje antes de interponer una demanda. La aplicación de este procedimiento a una reclamación por lesiones depende de cómo se formule la reclamación, algo que un abogado analiza antes de presentarla.
Aun así, es recomendable informar por escrito a la junta directiva y a la empresa administradora sobre el peligro y su lesión. Sea breve y conciso. Esto crea un registro fechado de lo sucedido y de cuándo se informó a la asociación de propietarios.
Qué hacer esta semana si resultó herido en un área común de una asociación de propietarios.
- Obtener atención médica y guarda todos los registros y facturas.
- Fotografie el peligro ahora, antes de que la asociación de propietarios lo repare. Captura el área circundante y algo para tener una referencia de escala.
- Informar de la lesión por escrito a la junta directiva y a la empresa gestora, y conserve una copia.
- Identifica quién gestiona la zona. Los nombres de la asociación y de la empresa administradora suelen aparecer en los letreros de la entrada, en su estado de cuenta de cuotas o en el sitio web de la asociación de propietarios.
- Recopilar nombres. Los vecinos que presenciaron la caída, o que se quejaron del peligro con anterioridad, pueden ser testigos importantes.
- No des una declaración grabada. Comuníquese con el ajustador de seguros de la asociación de propietarios antes de hablar con un abogado.
Cada caso es diferente, y un abogado especializado en responsabilidad civil por accidentes en propiedades en Las Vegas puede indicarle cuáles de estos pasos son más importantes en su caso.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta demandar a su asociación de propietarios?
En Howard Injury Law, no cobramos nada por adelantado. Nos encargamos de casos de lesiones en asociaciones de propietarios con honorarios condicionales, lo que significa que no cobramos nada a menos que ganemos. Nuestros honorarios se deducen del acuerdo o veredicto, por lo que nunca pagará facturas por hora para demandar a una asociación y su aseguradora. Le explicamos el acuerdo de honorarios en términos claros, incluyendo cómo se manejan los costos del caso, antes de que firme nada. Esto es diferente a una disputa sobre multas o normas arquitectónicas, que generalmente es manejada por un abogado de la asociación de propietarios que cobra por hora. Si usted resultó lesionado, la pregunta no es si puede costear la reclamación, sino si la asociación de propietarios fue responsable.
¿Cómo puedo presentar una queja contra una asociación de propietarios en Nevada?
Para presentar quejas sobre la junta directiva o los documentos que la rigen, envíe una carta certificada a la junta describiendo el problema y su propuesta de solución. Si no se resuelve después de 14 días, puede presentar una Declaración Jurada de Intervención (Formulario 530) ante la oficina del Defensor del Pueblo de la División de Bienes Raíces de Nevada. Las quejas sobre el administrador de la comunidad se dirigen a la Sección de Cumplimiento de la División de Bienes Raíces. Ninguna de estas vías cubre los daños por lesiones. Si sufrió lesiones, su compensación provendrá del seguro de responsabilidad civil de la asociación de propietarios o de una demanda, por lo que le recomendamos consultar con un abogado especializado en lesiones antes de plasmar por escrito un relato detallado de las mismas.
¿Cuál es el plazo de prescripción para presentar una demanda por lesiones contra una asociación de propietarios en Nevada?
En la mayoría de los casos, tiene dos años a partir de la fecha de la lesión para presentar una demanda por lesiones personales en Nevada, y una reclamación contra una asociación de propietarios (HOA) sigue esta regla general. Las excepciones pueden modificar el plazo. Por ejemplo, la reclamación de un menor generalmente se suspende hasta que cumpla 18 años, y las reclamaciones relacionadas con una acera pública u otra propiedad gubernamental se rigen por normas diferentes. Nuestra guía sobre el plazo de prescripción en Nevada para lesiones personales explica las excepciones. El plazo práctico suele ser mucho más corto: las grabaciones de las cámaras de las puertas y la vigilancia de la casa club pueden ser sobrescritas rápidamente, y es difícil probar la reparación de un peligro.
¿Puede un huésped o visitante demandar a una asociación de propietarios por una lesión sufrida en una zona común?
Sí. No es necesario ser propietario de una vivienda en la comunidad para presentar una reclamación. En Nevada, se pregunta si el propietario actuó razonablemente con las personas que se encontraban legalmente en la propiedad, lo que incluye a los invitados de los residentes, familiares, cuidadores, repartidores y trabajadores de servicios. Un visitante que tropieza con una acera rota o se lesiona por una puerta defectuosa tiene la misma reclamación básica contra la HOA que un residente, basada en los mismos cuatro elementos: deber, notificación, incumplimiento y daños. El seguro de responsabilidad civil de la HOA generalmente cubre las lesiones tanto de los visitantes como de los residentes. Si la persona que lo invitó es propietario de una vivienda, normalmente no es responsable de los peligros en las áreas comunes. La responsabilidad recae en la asociación.
¿Cubre el seguro de la asociación de propietarios las lesiones que se produzcan en las zonas comunes?
Por lo general, sí. Nevada exige que las asociaciones de propietarios (HOA) cuenten con un seguro de responsabilidad civil general comercial, en la medida en que sea razonablemente posible, que cubra las lesiones corporales relacionadas con las áreas comunes. Esta cobertura obligatoria también incluye un seguro de gastos médicos, que puede ayudar con algunos gastos médicos iniciales, a menudo independientemente de quién tenga la culpa y dentro de límites moderados. Para pérdidas mayores, como cirugías, pérdida de ingresos y dolor crónico, el reclamo se presenta contra la cobertura de responsabilidad civil, y la aseguradora investigará antes de pagar. Es de esperar que el ajustador trabaje para minimizar el reclamo desde la primera llamada. Los límites de la póliza, los deducibles y la póliza de la asociación que se aplique pueden afectar la cobertura disponible, por lo que conviene que un abogado identifique todas las pólizas con anticipación.
¿Sufres daños en tu comunidad? Descubre quién es el verdadero responsable.
No debería tener que elegir entre mantener la paz con su asociación de propietarios y pagar por una lesión que usted no causó. La reclamación es contra la asociación y su seguro, no contra sus vecinos, y determinar qué asociación, contratista o propietario controlaba ese lugar es precisamente donde un abogado con experiencia demuestra su valía.
Glen Howard, Esq., es un abogado con licencia en Nevada que dedicó años a defender a compañías de seguros antes de cambiar de bando y representar a personas lesionadas. Analizará su situación gratuitamente: quién controlaba la zona, qué seguro aplica y si tiene un caso. Solo cobramos si ganamos.
Programe su consulta gratuita y traiga sus fotos, cualquier mensaje enviado o recibido de su asociación de propietarios y sus registros médicos. Cuanto antes comencemos, antes se podrán preservar los registros de la asociación.
